Вся правда об ипотеке в Екатеринбурге

На вопросы ЕКАБУ отвечает директор «Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования» Александр Васильевич Комаров.


— Александр Васильевич, с чего начать человеку, который надумал взять ипотеку?

— Нужно не полениться и обойти ряд банков или прийти в агентство, которые занимаются ипотечным кредитованием, а не решать эти вопросы «на кухне» со знакомыми, родственниками, друзьями. Также необходимо определиться с тем, чего человек хочет: купить квартиру «с нуля», или улучшить свои жилищные за счет продажи имеющегося жилья. Во втором случае мы, как кредиторы, понимаем, что у заёмщика уже, по сути, сформирован первоначальный взнос, и сумма этого первоначального взноса довольна большая. Поэтому и шансов получить ипотеку больше.

Важно знать, что если сумма первоначального взноса составляет более 50% от стоимости вновь приобретаемого жилья, то процентная ставка будет очень лояльная. Потому что в ипотечном кредитовании чётко действует такой принцип: чем больше денежных средств человек вкладывает в предстоящую сделку, тем меньше процентная ставка. И эта разница, в зависимости от сроков и суммы кредитования может снизиться на полтора-два процентных пункта.

Классическая ситуация сегодня по ипотечному кредитованию выглядит так: 30% составляет первоначальный взнос и до 70% включительно – заёмные денежные средства. Также очень большую часть рынка ипотеки составляют альтернативные сделки с продажей имеющегося жилья и приобретением нового. Здесь наблюдается достаточно высокая доля самофинансирования – 50% и более от стоимости приобретаемой квартиры, а остальную недостающую сумму люди получают под достаточно невысокую процентную ставку.

Делать расчеты самостоятельно бессмысленно, потому что процентная ставка и сумма кредита зависит от множества факторов. Узнать, сколько вы можете получить и на каких условиях, вы сможете только в банке или в агентстве. Для этого необходимо прийти к ипотечному кредитору и ответить на все вопросы, которые задаст консультант. После этого вам сделают предварительный расчет, исходя из возраста, личного и/или совокупного семейного дохода.

Конечно, для того, чтобы взять ипотеку, нужен достаточный уровень заработной платы. Врать о своих доходах бессмысленно: вся информация, которую нам сообщает заёмщик, мы проверяем на достоверность. Когда человек принесёт нам заявление на ипотечное кредитование, справку 2НДФЛ на себя и на родственников, тогда кредитный комитет примет окончательное решение: предоставлять тому или иному человеку ипотечный займ или нет. Далее мы выходим на сумму сделки, и в рамках этой суммы и доли самофинансирования заёмщик уже подыскивает себе квартиру.

— А вариант с серыми и чёрными зарплатами рассматриваете?

— Конечно же, да. В ряде крупных банков серые доходы рассматривались и раньше, но мы не могли этого делать, так как по программе агентства ипотечного кредитования на такие сделки действовал запрет и для расчета суммы займа принималась только справка 2НДФЛ. Но со временем ситуация изменилась.

Все мы понимаем реальное состояние дел: немалое количество людей в стране получают доход таким вот образом. Поэтому «Агентство ипотечного кредитования» с 2014 года разрешило рассматривать в качестве платежеспособности доходы, указанные в справке свободной формы. Но при этом важно понимать, что бумага, конечно, всё стерпит, но мы призываем людей не приносить поддельные документы с фантастическими зарплатами. Всё это достаточно быстро проверяется.



— Это правда, что процентная ставка на ипотеку для покупки вторичного намного жилья выше, чем для новостройки?

— Не соглашусь с такой формулировкой, особенно со словом «намного». Это заблуждение, которое бытует на уровне бытовых разговоров.

Дело в том, что в 2010 году для того, чтобы помочь некоторым сферам экономики выйти из кризиса, на федеральном уровне была запущена программа «Новостройка». По этой программе банки получили денежные средства, в том числе и «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», с тем, чтобы они направляли эти деньги на развитие ипотеки на рынке новостроек. Но с одним условием – процентная ставка в этом случае не должна была быть выше 11%. При этом в тот момент на рынке ипотеки ставка была равна 14-16% годовых.

На сегодняшний день процентные ставки практически сравнялись, и таких огромных процентов на рынке ипотеки не существует. Средневзвешенная процентная ставка по вторичному рынку жилья сейчас составляет 11,1% -12,9%, а по готовым новостройкам – 7,9%-11%. Причем ставка по ипотеке на этапе строительства будет выше.

Вообще за любой процентной ставкой кроется один единственный вопрос: «Сколько человек будет платить в месяц?» Именно на эту цифру, а не на проценты, нужно ориентироваться, когда вы берете ипотеку. К слову, процентная ставка зависит не только от срока кредитования, но чем больше срок, тем выше процентная ставка. Чем короче срок – тем она ниже.

Когда мне задают вопрос «А сколько я должен зарабатывать, чтобы получить кредит или заем на сумму один миллион рублей?», я отвечаю: « Сколько вы зарабатываете, с тем и приходите. Тогда специалисты сделают необходимые расчеты, и вы будете знать, на какую сумму займа можете рассчитывать, исходя из вашего дохода».

— На каких условиях выдаётся ипотека молодёжи до 30 лет? И выдаётся ли вообще?

— Без проблем! По закону заёмщиком может быть лицо с 18 лет. Мы чётко понимаем, что современная молодёжь в возрасте от 25 до 30 лет – это люди, которые в большинстве своём уже встали на ноги, имеют стабильный доход, место работы. Эта та категория граждан, которым жизненно необходима крыша над головой. Если это молодые семьи, и они нуждаются в улучшении условий жилья, то они попадают под программу «Молодая семья», им оказывается поддержка по оплате первоначального взноса. Но если молодой человек не подпадает ни под одну из программ, он кредитуется на общих основаниях. На самом деле список программ по льготному кредитования молодёжи с каждым годом становится шире. Не так давно появилась замечательная программа «Молодые учителя», по условиям которой учитель, возраст которого не больше 35 лет, может взять ипотеку под 8,5% годовых в рублях сроком до 30 лет.

— Давайте разберём конкретный пример: девушка, 23 года, зарплата 40-50 тыс. рублей хочет взять ипотеку. Дадите?

— Никакого запрета на это нет. Главное, чтобы в момент обращения у неё было постоянное место работы и доход должен позволять не только гасить ипотеку. Рассматривая подобные заявки, мы понимаем, что у человека должно оставаться в распоряжении достаточное количество средств, чтобы поддержать себя и свой образ жизни: учиться, развиваться и т.д.

Получив подобную заявку, мы делаем очень простой вывод: у 23-летней девушки, скорее всего, родители работоспособного возраста. Что нам мешает рассмотреть эту ситуацию в комплексе и привлечь родителей в качестве со заемщиков или поручителей? Но если ее дохода достаточно то она абсолютно спокойно может вступить в ипотечное кредитование самостоятельно.

Нужно смотреть, как долго человек работает. Для того, чтобы дали ипотеку, человек должен работать на одном месте работы не менее 6 месяцев. Запрета нет никакого. Говорить, что в 23 не приходите, а в 25 приходите – мы этого не говорим. Есть очень разные ситуации. Наша цель – не отказать в ипотеке, а отработать с заёмщиком всё правильно, чётко и качественно. И если даже на текущий момент человек не может получить ипотеку, он будет, по крайней мере, понимать, что ему помешало сегодня, и что нужно сделать, чтобы через год-полтора воспользоваться ипотечным кредитованием.



— Сейчас у многих банков отзывают лицензию. Поговаривают о том, что после Олимпиады разразится кризис. Как вы ко всему этому относитесь и что думаете по этому поводу?

— К слухам я не отношусь никак, кроме того, что я, точно так же, как и вы, их постоянно слышу. Что будет, если разразится кризис? Ну, на самом деле 2008-2009 годы не так давно прошли, и тот кризис рынок российской ипотеки благополучно пережил.

При этом Государственная ипотечная программа зарекомендовала себя только с положительной стороны: были программы реструктуризации задолженности и оказанию поддержки людям, попавшим в тяжёлую экономическую ситуацию. Плюс ко всему государство не позволило рынку ипотечного кредитования закрыться.

Концепция развития ипотечного кредитования в РФ до 2030 года, которая сейчас действует, подразумевает, что в период экономической стабильности доля коммерческих банков на рынке ипотечного кредитования растет за счет их активности, а доля агентств по ипотечному кредитованию снижается, потому что мы выбираем свою нишу и практикуем достаточно консервативный подход к оценке платежеспособности. Наш заёмщик – это проверенный человек с хорошей платежеспособностью и качественной проработкой вопроса.

Но при этом, как только экономические потрясения случаются, банки очень быстро с рынка ипотеки уходят и тогда доля агентств растет. Мы выступает здесь как антикризисный участник рынка, и 2009-2011 годы показали, что общие объемы ипотечного кредитования на рынке снижалась, но доля нашего присутствия серьезно выросла. Поэтому мы не боимся кризиса. Другое дело, в каком виде и каким он будет. Мы знаем, что в 2008-2009 годы наблюдался «кризис ликвидности» в банковском секторе. В каком виде и что будет и когда это случится, я не знаю. Мы не живём ожиданием завтрашнего дня, и тем более возможного ухудшения ситуации.

— На что обратить внимание человеку, который берёт ипотеку?

— Сейчас практически у всех банков и агентств фиксированная ипотечная ставка. Конечно есть кредитные программы с «плавающей» процентной ставкой. Заёмщику всегда нужно интересоваться, как проценты-то определяются? Ставка зафиксирована с первого по 30-ый годы, или через пять лет она начнет «плавать» (меняться) в зависимости от рыночной ситуации?

Плюс ко всему заёмщики должны понимать, что есть так называемые скрытые (завуалированные) платежи. Слава богу, законодательство по ипотеке развивается хорошо, и на сегодняшний момент скрытых платежей практически уже нет. Когда вы кредитуетесь и подписываете договор в нашем агентстве, обратите внимание на правый верхний угол в договоре. Там чуть ли не на треть страницы напечатана «эффективная» процентная ставка, по которой вы и будете платить кредит.

Период становления и детского возраста ипотеки в России прошёл. И сейчас у нас очень лояльное ипотечное кредитование по отношению к людям. Часто наши граждане сравнивают ипотеку в России с ипотекой в США или Европе. Так вот, если бы мне задали вопрос, в какой стране ипотека с человеческим лицом, то я бы сказал, что у нас, в России.

В Европе, да, низкая процентная ставка. Но сегодня и у нас уже есть ставка ниже 10%. При том уровне инфляции, которая существует, это очень даже неплохо. К тому же есть возможность досрочного погашения задолженности. А в Европе вы подписали договор на 30 лет, и всё. Раньше, чем через 30 лет, вы её погасить не сможете. Там, конечно, раз в 7 или 10 лет выделяется какое-то окно, когда можно внести часть платежа, но, так или иначе, с досрочным погашением там сложно. У нас в этом смысле более лояльное отношение к людям. Если в Европе средний срок жизни от 25-30-летнего срока ипотечного займа будет составлять 25-30 лет, то у нас средний срок такого займа составляет 5-7 лет. Россияне пытаются быстрее погасить задолженность, чтобы даже в моральном плане себя комфортнее чувствовать.



— Александр Васильевич, расскажите о страховке.

— На самом деле по закону об ипотечном кредитовании обязательными видом страхования является страхование объекта недвижимости от его утраты и повреждения. Если мы говорим о страховании жизни и здоровья заёмщика, это, по сути, вещь необязательная, но необходимая! Понимаете, мы ведь все смертны, и, когда жизнь и здоровье застрахованы, страховая компания, в случае чего, выплатит денежные средства. А если страховки нет, то заёмщик и члены его семьи подвергаются большому риску.

По сути, обязательному страхованию подлежит только объект недвижимости – квартира, которую вы берёте в ипотеку. А страхование жизни и здоровья остаётся на усмотрение заёмщика.

Но тут есть такой момент. Если заёмщик страхует жизнь и здоровье, то денежные средства предоставляются ему по базовой процентной ставке. Если же он заявляет, что отказывается оформлять подобную страховку, то тогда процентная ставка увеличится на 0,7%. Таким образом людям дается выбор и только они сами определят на сколько им необходим данный вид страхования.

Есть ещё один немаловажный вид страхования – страхование риска утраты права собственности, или так называемое «титульное страхование». Оно распространено при совершении сделок на вторичном рынке жилья. Все мы понимаем, что мошенники были, есть и будут. И можно купить квартиру, которая через какое-то время будет признана судом не вашей, поскольку предыдущие сделки были совершены по поддельным документам или с нарушением закона.

Чтобы избежать этого риска, как раз и предусмотрен данный вид страхования. Тогда, даже если что-то подобное случится, всё покроет страховка.

Если вы приобретаете жильё на рынке новостроек, то страховать « титул» нет необходимости, потому что в этом случае никаких мошеннических действий быть не может и вы приобретаете квартиру у застройщика.

— Какие ипотечные программы, на ваш взгляд, наиболее эффективны, а какие ещё нуждаются в доработке?

— На самом деле все они эффективно работают, так как каждая из них нацелена на своего потребителя. Однозначно самая популярная сейчас программа – это приобретение жилья на вторичном рынке. Объясню почему. Новостроек в области в год вводится около двух млн квадратных метров, а жилой фонд Свердловской области составляет более 100 млн квадратных метров! Поэтому и сделок на вторичном рынке гораздо больше, чем на первичном.

— Рынку ипотеки в России исполнилось 10 лет. Скажите, в каком направлении он будет развиваться?

— Он будет расширяться. Также, на мой взгляд, будет совершенствоваться законодательство, появится большое количество программ. Ещё в 2003-2004 годах не было практически ничего, и мы входили в рынок с одной ипотечной программой – приобретения жилья. Со временем появилось множество программ: приобретение жилья на вторичном рынке, в новостройках, на этапе строительства, через договор долевого участия; программ по военной ипотеке, программа по молодым учёным, учителям. Я думаю, в будущем эта продуктовая линейка будет ещё больше расширяться.

Возможно, через какое-то время через ипотечное кредитование можно будет приобретать не только жильё, но и апартаменты, которые набирают популярность в крупных городах. Прогноз по процентной ставке давать пока не буду. Объясню почему.

Вот все говорят: «Процентная ставка, процентная ставка». А смотрите, как в 2003 году начиналось ипотечное кредитование в Екатеринбурге и Свердловской области. Процентная ставка по ипотеке составляла тогда 15-16% годовых, а стоимость квадратного метра в Екатеринбурге – около 20 тыс. рублей. Так вот. Ряд людей, которые тогда приходили за ипотекой говорили: «Ставка высоковата, мы ещё подождём». И что получилось? Они подождали снижения процентной ставки, но в один прекрасный момент в 2006 году стоимость квадратного метра за второе полугодие выросла ровно в два раза. Кто тут выиграл? Тот, кто взял по 20 тыс., но под 16%, или тот, кто взял по более низкой процентной ставке, но по высокой цене?

Хочу дать один ценный совет. Вот многие думают: вот я возьму квартиру в ипотеку, сдам её в аренду, и с арендных платежей буду гасить этот кредит. Не нужно этого делать! Поэтому не надо зарабатывать на ипотеке. Ипотека – это способ решения жилищной проблемы, а не механизм заработка. Не вариант брать в ипотеку квартиру, чтобы её сдавать. Вы ведь обязательства взяли на 20 с лишним лет! Завтра квартира станет старше, вы не найдёте арендатора, а платить ипотеку нужно! Вложение в недвижимость – это очень долгосрочный процесс. Конечно, стоимость квадратного метра имеет свойство меняться. В кризисные 2008-2009 годы наблюдалось снижение до 30% в Екатеринбурга, а по области и больше. Вот в тот момент можно было заработать, но подгадать в этом смысле, где найдёшь, а где потеряешь, невозможно. А цикличность тех же самых кризисов у нас есть. И, если вы кредитуетесь на 20 лет, вы однозначно в один из этих кризисов попадёте. Переживете ли вы этот кризис с ежемесячной выплатой за ипотеку? К тому же за квартирой нужно следить, делать там ремонт. А это тоже вложения.

Ни в коем случае не надо рассматривать ипотеку как источник заработка или инвестиции. Ипотека – это то, что позволяет человеку сегодня решать свою жилищную проблему и обеспечить комфортную среду обитания для себя и членов своей семьи.