Купить квартиру и не остаться на улице

Как обманывают наивных (и не очень) жителей Екатеринбурга. Реальные истории и советы бывалых внутри.



Случаи, когда через некоторое время после покупки квартиры сделка отыгрывается обратно, а покупатель остается ни с чем, не так уж и редки. Вы можете нарваться на мошенника, хорошего знающего законы, или просто стать жертвой обстоятельств. Ниже - подборка типичных ситуаций в которых покупатель квартиры остается с носом.

С миру по нитке

Самый распространенный метод, который используют мошенники, чтобы отыграть сделку после получения денег от покупателя квартиры - продажа жилья в несколько рук. Хозяин договаривается с каждым на существенную скидку, мотивируя щедрость особенными обстоятельствами - горит сделка, срочно надо уехать, и т.д. В обмен на дисконт «лох» должен увеличить сумму аванса. Например, отдать не 50, а 250 тысяч. Якобы для того, чтобы сделка уж точно не слетела, ведь ее нужно провести срочно. Отношения с продавцом после передачи денег, как водится, скрепляются только предварительным договором купли-продажи, никаких документов на квартиру старый владелец по закону передавать не должен.

Пару месяцев назад в Екатеринбурге три человека одновременно пришли в госреестр сдавать документы на переоформление права собственности, и выяснилось, что сделка на квартиру уже в регистрации. Это мошенничество. По закону, мошенник, должен всем все вернуть, но как правило он пропадает, на него подают в суд, и долго ищут.

Застраховать себя от подобной истории практически невозможно. Опытные риелторы в таких случаях начинают выяснять, почему на квартиру делается скидка и не верят продавцу. Слова щедрого хозяина проверяются, статус квартиры «пробивается» по всем возможным источникам.



LOST

Следующей схемой пользуются не только мошенники, иногда все происходит по вине случая.

Допустим, вам понравилась квартира, и вы ее купили. Но несколько лет назад в ней жил человек, пропавший без вести. Жилье приватизировали без него, пропавшего могли даже официально признать умершим, по суду. И через полгода после новоселья пропавший объявляется. И предъявляет права на квартиру. В такой ситуации суд признает вашу сделку ничтожной, и отыграет ее на этап приватизации. Квартира приватизируется уже на троих. Чтобы ее купить, вам нужно будет получить согласие остальных собственников. И вот вы сидите в квартире, у вас вещи, может, даже ремонт, а «без вести пропавший» говорит: «Ну, чтобы не переезжать, давай плати мне цену выше рыночной». Бывает, что подобные ситуации подстраивают. Человек сидит в колонии, его выписывают, заочно оформляют обычную справку «формы 40» в центре регистрации граждан, проводят приватизацию, и продают квартиру.

Схожие проблемы могут возникнуть и с наследниками. В любой момент, даже через пять лет, может появиться человек и заявить: «Геннадий Петрович был моим отцом, я его сын, вот анализ ДНК, половина квартиры моя». И суд встанет на его сторону.

Обезопасить себя от такой истории крайне сложно. Можно, конечно, при покупке поднять все записи о прописанных и выписанных жильцах, но чаще всего даже опытные риелторы ограничиваются обычной справкой. Единственный вариант - страховка титула, то есть права на данную квартиру. Осторожные люди обычно оформляют такую страховку на 10 лет. Кроме того, нужно понимать все риски при покупке «наследного» или приватизированного жилья. Идеальный вариант – квартира, сменившая как минимум одного владельца по договору купли-продажи. Если внезапно объявится обделенный приватизацией человек, то выяснять отношения он будет с первым покупателем, то есть будут делиться деньги, которые вы заплатили прежнему владельцу. А ваша сделка, как и право собственности, останутся в силе.



Арестованное имущество

Чисто мошенническая схема. Реализовать ее удается редко, но, тем не менее, нынешние правила переоформления собственности такую возможность дают. Пример, взятый из практики одной риелторской компании Екатеринбурга.

Клиент хотел продать шестикомнатную квартиру на ВИЗе. Двухуровневая, 166 квадратных метров, хорошая цена. Проблема в том, что она была под арестом. Чтобы это выяснить, агенту понадобилось полчаса. Продавец, естественно, пропал. Тем не менее, провернуть такую сделку реально. Если, скажем, хозяин жилья узнает, что его квартиру вот-вот арестуют, у него есть буквально пара дней до появления соответствующей информации в онлайн-базе исполнительных производств. За счет демпинговой цены мошенник может быстро договориться с покупателем. Даже если того представляет риелтор, он «пробьет» адрес по базе приставов только один раз. Теперь главное – получить деньги. Истинный статус квартиры всплывет уже на этапе регистрации, а она длится 18 дней. Времени более чем достаточно, чтобы скрыться.

Так что большая скидка далеко не всегда означает, что вы нашли хороший вариант. Нужно понимать, что люди себе не враги и не будут так просто продавать жилье с таким дисконтом.



Мертвые души

Совсем уж криминальный вариант. Свежий пример – история с невьянским врачом Киневым, которого обвиняют в убийстве пенсионерки после того, как она отписала на его помощника квартиру. Очень популярная «тема» в 90-х. Сейчас тоже практикуется, хоть и в меньших масштабах. Только преступники чаще всего не вымогают дарственную, а принуждают жертву оформить так называемую генеральную доверенность. Этот документ, заверенный у нотариуса, позволяет вписанному в него человеку производить любые манипуляции с чужой недвижимостью, вплоть до права принимать деньги, и оформить дубликаты на все оригинальные документы права собственности. Чаще всего генеральную доверенность оформляют через спаивание. Если вы покупатель, и вам не нужна квартира с криминальным шлейфом, обязательно проверяйте оригиналы всех документов, которые вам предъявляют. Конечно, ситуации бывают разные, например, пожар : документы сгорели, хозяева отремонтировали жилье и теперь продают. Нужно посмотреть историю квартиры, поговорить с соседями и обязательно увидеть собственника, чтобы убедиться в его адекватности.

Из этой же «песни» случаи, когда продавец получил квартиру по договору ренты. То есть заботился о проживающем там пенсионере до конца его дней за жилплощадь. Все абсолютно законно, но как знать - вдруг старичку «помогали» досрочно переехать на кладбище? Тогда квартира может стать фигурантом уголовного дела.

Фантастика

Был своеобразный случай. Представьте, что вы с утра побывали в регистрационной палате, в 12.00 сдали документы, и через 18 дней рассчитываете получить свидетельство о регистрации права собственности. Через час, в 13.00, ваш продавец к попадает в ДТП в состоянии алкогольного опьянения, это регистрирует ГИБДД. И потом он говорит, что его опоили, а доказательством служит результат медицинского освидетельствования. Ваш продавец может опротестовать сделку. Технически это возможно, но фактически такие истории встречаются крайне редко. Хотя бы потому, что это никому не выгодно.

Будьте бдительны и не попадайтесь на удочку мошенников!

Автор: Виталий Кренов

На эту же тему:

Как продать квартиру в Екатеринбурге