Через месяц весна… Чего ждать?

О весеннем осмотре общего имущества и о ремонте инженерных коммуникаций в доме.


Мне часто задают вопросы – «Как часто управляющая организация ( далее – УК) обязана проводить плановые осмотры общего имущества?», должен ли проводиться осмотр стояков водоснабжения, проходящих через квартиру, да и вообще…какие мероприятия по обследованию состояния общего имущества должны проводиться?

Актуальность темы заключается еще и в том, что через месяц наступит весна, а значит – самое время обследования состояния жил.фонда, определение перечня ремонтных работ на летний период, утверждение финансовых отчетов УК за прошедший год и т.д.

Как часто должен проводиться осмотр общего имущества?

Плановый осмотр общего имущества МКД (многоквартирного дома) обязательно должен проходить 2 раза в год – весной и осенью. Обратите внимание, что в ходе весеннего осмотра обслуживающая организация обязана проинструктировать арендаторов, собственников и нанимателей жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

К сожалению, приходится констатировать тот факт, что такие мероприятия являются редкими. Один из последних примеров того, как управляющая организация проводит такой осмотр – одно из нежилых помещений в районе Сортировки, где ввиду износа просто лопнула канализационная труба и было затоплено жилое помещение. Подтеки были систематическими, в результате чего по стенам пошел грибок, собственник помещения силами специализированных организаций просушивала полы, снимала линолеум и на протяжении 2-х месяцев оббивала пороги УК, чтобы заменили кусок трубы в помещении. А ведь на самом деле, проверив состояние инженерного оборудования надлежащим образом, такой ситуации можно было избежать. В настоящее время мы готовим исковое заявление в суд о возмещении стоимости восстановительного ремонта в результате затопления помещения.

Поэтому, ВАЖНО, чтобы в осмотре общего имущества принимали участие и собственники помещений, или их представители. В таком случае, все недостатки, нарушения, повреждения, обнаруженные в ходе осмотра общего имущества, будут точно зафиксированы и отражены в Акте осмотра, который Совет дома получит на руки, а результаты осмотра должны быть доведены до всех собственников помещений.

На сегодняшний день Жилищным кодексом предусмотрен такой орган как «Совет многоквартирного дома», который в соответствии со ст. 161.1 ЖК должен быть создан в каждом доме. Представители Совета, Председатель Совета имеют полное право на участие в таких мероприятиях.


Каким образом обнаруженные недостатки должны быть устранены?

Они должны быть устранены управляющей организацией, обслуживающей жилищный фонд.

Результаты осмотров должны оформляться соответствующим Актом, а в журнал осмотров заноситься выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также отражаться техническое состояние элементов дома.

На основании составленных Актов осмотра управляющая организация должна в течение месяца составить перечень необходимых работ, как капитального, так и текущего характера.

В соответствии с п. 21 Правил содержания общего имущества (Постановление правительства РФ № 491), ст. 44 ЖК РФ, текущий и капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений.

Первый важный момент – наличие предоставленного управляющей организацией Акта осмотра общего имущества, как основания для созыва общего собрания и принятия решения о проведении необходимых ремонтных работ.

Акты осмотра общего имущества, предоставленные собственникам, являются основанием для принятия решения о проведении необходимых ремонтных работ. Работы должны проводиться, исходя из степени повреждения общего имущества, износа строительных, инженерных и технических конструкций. Соответственно, предоставление Акта осмотра является одним из условий проведения общего собрания жителей дома.

Первый выигранный судебный процесс в моей практике - дом по ул. Свердлова, 22, когда одного из жильцов затопило в результате течи с крыши. Представитель УК в суде заявила, что собственники не приняли решения о ремонте, поэтому он и не производится. Однако, суд занял нашу позицию о том, что основанием для созыва общего собрания является Акт осмотра кровли, который предоставлен не был. А кроме как разговоров о том, что крыша протекает каждую весну, ничего нет. УК до собственников информацию о необходимости замены кровли не довела, хотя была обязана.

Если УК не проводит ремонт общего имущества, требуйте Акт осмотра, составление сметы на соответствующие виды работ и проводите общее собрание. Мы с Вами – собственники своих помещений и общего имущества, а значит решение о проведении ремонта – только за нами!


Второй момент – решение общего собрания о проведении капитального ремонта является обязательным для всех без исключения собственников жилых помещений.

Имея на руках Акт осмотра, подтверждающий необходимость проведения ремонта, смету с указанием видов работ и их стоимости, собственники обязаны провести общее собрание и принять решение о ремонте. Такое решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.

В данном случае, подробно коснемся вопроса о ремонте инженерных коммуникаций, относящихся к общему имуществу, расположенных в индивидуальном жилом помещении.

Во-первых, решение общего собрания является обязательным для всех собственников, и вы должны ему подчиниться. Если вы отказываетесь от замены труб в вашей квартире, потому что ванная комната выложена дорогостоящей плиткой, - учтите, если не дай бог завтра трубы лопнут, - ответственность по возмещению ущерба в результате прорыва ляжет на вас. Вот почему важно вовремя обеспечить доступ к коммуникациям. В ином случае Вы противодействуете воле других собственников, которые приняли решение о замене инженерных коммуникаций, относящихся к общему имуществу.


В соотв. с пп. 3 и 4 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества в МКД.

Многие из собственников помещений произвели в квартирах «евроремонт», приобрели дорогостоящую плитку, и закрыли доступ к инженерным коммуникациям. С одной стороны, - придание эстетического вида ванной комнате – благое дело, но когда возникает речь о ремонте инженерных коммуникаций, относящихся к общему имуществу, - жильцы пишут отказное письмо в управляющую организацию, и не предоставляют доступ в жилое помещение для произведения необходимых работ, или же требуют у управляющей организации оплатить работы по восстановлению облицовочной плитки.

Вместе с тем, отказ от произведения ремонта инженерных коммуникаций может привести к аварийной ситуации, в результате которой вам придется возмещать ущерб, который может возникнуть.

Во-вторых, на собственника жилого помещения Законом возложена обязанность по обеспечению доступа представителей УК в заранее согласованное время для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ. По данному вопросу существует обширная судебная практика, где собственников помещений обязывают предоставить доступ к инженерному оборудованию.

В третьих, предоставление доступа в жилое помещение, но непредоставление доступа к коммуникациям, закрытым гипсокартонном или плиткой, также будет поводом обратиться в суд с требованием обеспечить доступ. Поскольку, облицовка коммуникаций – это исключительно воля собственников сделать ванную комнату красивее, они должны понимать, - раз произвели данные работы самостоятельно, и, соответственно, доступ к инженерным коммуникациям невозможен без разрушения плитки, восстанавливать ее должны за свой счет.

Вместе с тем, собственник право на возмещение расходов в результате повреждений своего имущества при произведении ремонта. Здесь достаточно составления Акта состояния имущества до и после произведения необходимых ремонтных работ, а также можно зафиксировать состояние общего имущества на фотоноситель.