Если вы решили переоборудовать балкон

Что важно знать?



Все чаще на практике возникают такие случаи, когда собственники квартир убирают перегородку между жилой комнатой и балконом, дабы расширить полезную площадь своего жилища. Демонтируют часть наружной стены, отделяющей комнату от балкона, утепляют балкон, и, казалось бы, все хорошо. Однако, во-первых, реконструкция и перепланировка должны быть согласованы в установленном законом порядке, а, во-вторых, в ходе работ не должны пострадать несущие стены. Ведь именно внешние стены наших домов являются несущими (опорными), и их переустройство не допускается, так как по стенам других квартир из-за увеличения нагрузки, могут пойти трещины, не говоря уже о самых печальных последствиях.

Обычно после перепланировки и реконструкции, собственники обращаются в органы местного самоуправления за согласованием, и им отказывают, после чего они идут в суд. Поэтому в этой статье мы рассмотрим несколько случаев на практике, дабы помочь вам избежать столкновений с Фемидой в дальнейшем.

О переустройстве

Переустройство жилого помещения (ст. ст. 25 - 26, 29 ЖК РФ) - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в тех.паспорт и должны быть согласованы с органом местного самоуправления.
Если же предварительного согласования на переустройство не было, то при попытке получить разрешительные документы о произведенных работах Вам могут отказать.

Переустройство, реконструкция, перепланировка произведенные таким образом, будут признаны «самовольными», и в этом случае, Вам придется обращаться в суд. А суд уже определит – можно сохранить «новшества» или придётся вернуть помещение в первоначальный вид.


Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании соответствующего разрешения на строительство, т.к. речь идет об изменении параметров жилого помещения (ст. 14 Градостроительного Кодекса, п.п. 1.7.1 – 1.7.3 Постановления Госстроя № 170).
При переоборудовании и перепланировке жилых домов и квартир, не допускается произведение работ, в результате которых может возникнуть нарушение прочности или разрушение несущих конструкций здания, нарушение в работе инженерных систем, ухудшение внешнего вида фасадов и т.д.

О балконных плитах

Вообще, лоджии являются вспомогательными помещениями. Поэтому при определении полезной площади вашей квартиры они не учитываются.

Кроме того, балконная плита, на которой, собственно, и расположен балкон, в соответствии с нормами ЖК РФ относится к общему имуществу, а потому при расширении жилого помещения за счет лоджии, вы еще и захватываете часть общего имущества, т.е. увеличиваете жил. площадь своего помещения.
Если посмотреть на это со стороны, то выглядит довольно нелепо. В любом случае балкон ваш, есть переустройство или его нет, но присоединять таким образом вы его не можете. Так гласит закон.

А вообще, если речь идет об общем имуществе, то таким присоединением вы затрагиваете право на общее имущество всех жильцов (собственников). Для получения разрешения на присоединение лоджии к жилому помещению вам необходимо получить решение общего собрания о том, что жильцы не против. К сожалению, на практике этот вопрос остается чаще всего нерешенным.


О том, как это бывает на практике

Собственники квартир иногда действительно не осуществляют как таковой перепланировки. Вместо этого убирается стеклопакет, балконная дверь и утепляется балкон без переноса инженерных коммуникаций и сноса стены. В таких случаях, как правило, органы местного самоуправления все равно отказывают в том, чтобы узаконить произведенные работы. Однако в этом случаем суд встает на сторону жильцов.
Так, в июне 2012 г. Верховный суд Кабардино-Балкарской республики вынес определение, где подтвердил, что осуществленная перепланировка может быть сохранена. Собственником жилого помещения был заказан проект технического состояния строительных конструкций, где специалистами было отмечено, что техническое состояние строительных конструкций не нарушается, нагрузка на балконную плиту не увеличивается.

Нередки на практике и те случаи, кода суды признают перепланировку незаконной и отказывают в удовлетворении требований. Так, суды исходят из того, что присоединение площади лоджии к жилому помещению является реконструкцией. (см. постановление ФАС Поволжского округа от 047.09.2008 г. по делу N А55-2546/08). Произведенная реконструкция затрагивает конструктивные характеристики - устройство проема в несущей панели. В результате реконструкции возник новый объект недвижимости. Право собственности на реконструированный объект регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). К таким документам относятся разрешение на реконструкцию, выданное уполномоченным органом; документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию.


Кроме того, согласно ст. 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» ввод объектов в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам.

Если Вы решили еще и отопительные приборы перенести на лоджию, дабы было теплее, то здесь еще и необходимо согласование переоборудования инженерных коммуникаций, которые также относятся к общему имуществу. Помимо этого, важно понимать, что при этом увеличивается и отапливаемая площадь жилого помещения, что незначительно, но отразится на итоговой сумме платежа за отопление.

Если вы решили произвести перепланировку, заранее проконсультируйтесь со специалистами!!!

Автор: Светлана Корепанова